Cosa fare prima di comprare casa in Puglia: alcuni consigli utili

La compravendita è indubbiamente un atto complesso che esige che da parte del Notaio e di altri professionisti (quali geometri, tecnici ed altri) vengano eseguiti una serie di accertamenti necessari per garantire a chi acquista la corretta esistenza e titolarità dell’immobile, così da non incorrere in sanzioni di carattere amministrativo e/o penale.

Pertanto, di seguito verranno indicate una serie di linee guida da osservare per effettuare una scelta della casa ponderata e, soprattutto, nel rispetto della legge e della burocrazia.

Cosa chiedere quando si va a vedere una casa in vendita

Se si ha intenzione di comprare un appartamento, è bene sapere che chi compra è obbligato, insieme al venditore, a pagare i debiti di quest’ultimo per le spese di condominio non pagate relative all’anno in corso e a quello precedente. Per evitare spiacevoli inconvenienti, si consiglia di chiedere all’amministratore una certificazione sullo stato dei pagamenti; tuttavia, se è stato firmato solo il compromesso e non ancora il rogito, l’amministratore potrebbe non dare al compratore queste informazioni per ragioni di privacy poiché il compratore con il compromesso non è ancora proprietario a tutti gli effetti. Dunque, sarà onere del venditore ottenere dall’amministratore detta certificazione.

Cosa controllare e a cosa stare attenti prima di acquistare una casa per non avere problemi

Va da sé che la prima cosa da accertare, al fine di evitare qualsiasi tipo di problema, è che il venditore sia il reale proprietario dell’immobile prescelto.

Come si fa questa verifica?

Nel caso in cui chi vende è l’effettivo e unico proprietario, tali informazioni si possono avere richiedendo, presso l’ufficio del territorio dell’Agenzia delle Entrate, con i dati anagrafici del venditore o, in mancanza, con i dati catastali della casa, una visura che indichi di quali beni è titolare il venditore stesso ovvero chiedendo di conoscere a chi è intestato un determinato immobile.  L’acquirente, inoltre, prima della firma del contratto preliminare, potrà sempre chiedere al venditore la copia dell’atto di acquisto della casa.

Altro elemento utile è verificare se il venditore è in regime di comunione dei beni, poiché in questo caso anche il coniuge deve dare il proprio assenso alla vendita.

Nel caso in cui il venditore è un’impresa va, invece, accertato che la stessa non si trovi in alcuna situazione di fallimento.

 Quali documenti chiedere prima di comprare casa per vedere se è tutto in regola?

Altrettanto fondamentale, per eseguire gli opportuni controlli giuridici, tecnici, amministrativi e fiscali, è l’esame, in via preliminare, della documentazione relativa alla “provenienze” cioè quei titoli in base ai quali il venditore ha a suo tempo comprato un bene immobile: può trattarsi di altra compravendita, di un testamento o di una donazione.

In caso di donazione, sarà doveroso fare un ulteriore accertamento sul tempo trascorso dal momento in cui la donazione ha avuto luogo; più precisamente, sarebbe necessario accertarsi che l’ultimo atto di provenienza non sia proprio una donazione e che negli ultimi venti anni non vi siano state altre donazioni. Tanto perché, diversamente vi è il rischio che la persona esclusa dall’atto, anche dopo l’acquisto, potrebbe reclamare diritti sul bene ed entrarne in possesso.

Tutte le informazioni relative ai passaggi di proprietà di immobili, alle ipoteche, pignoramenti o domande giudiziali sono pubbliche e si possono facilmente avere consultando il Registro Immobiliare tenuto presso l’Agenzia delle Entrate, ufficio del Territorio effettuando una ispezione ipotecaria e richiedendo una visura ipotecaria dalla quale emergeranno tutte le notizie sulle tipologie di formalità presenti nella banca dati ipotecaria.

Tra le verifiche preliminari rientra anche l’indagine sulla eventuale comunione sotto la quale potrebbe ricadere il bene immobile in quanto:

– se il venditore è coniugato e se è in comunione legale dei beni, entrambi i coniugi dovranno intervenire e sottoscrivere l’atto davanti al Notaio;

– se l’immobile è di proprietà di più soggetti diversi (in questo caso si parla di comproprietà): anche in questa ipotesi, dovranno partecipare all’atto di compravendita tutti i comproprietari.

Inoltre, sono necessari i documenti di identità del venditore e del compratore, il codice fiscale, l’eventuale estratto dell’atto di matrimonio oppure il certificato di stato libero o di unione civile e una copia di eventuali convenzioni matrimoniali o contratti di convivenza. Se poi si tratta di acquisto di prima casa sarà necessaria anche una copia degli eventuali atti di acquisto di vendita e della eventuale fattura del venditore e/o del Notaio ai fini della detrazione dell’imposta di registro o dell’IVA (il c.d. credito d’imposta).

È facoltà di chi acquista chiedere di visionare i documenti del catasto che gli permettono di venire a conoscenza della situazione della casa, della sua consistenza rappresentata in vani, mq, particelle nonché di conoscere altri dati quali i confini e la rendita catastale (informazioni, queste, contenute nella visura storica). E’, inoltre, necessario che unitamente alla planimetria (ovvero il disegno in scala della casa), il venditore consegni anche la dichiarazione di conformità catastale, nella quale si dimostra che l’unità immobiliare è conforme alla planimetria ed allo stato dei luoghi.

Dal punto di vista edilizio, l’acquirente si può tutelare da abusi e difformità tali da pregiudicare il buon esito della vendita solo se il venditore consegna le autorizzazioni amministrative che hanno permesso la costruzione di un immobile e che sono variamente denominate a seconda del periodo di tempo in cui si è costruito o della tipologia di intervento.

Il certificato di agibilità e l’attestato di prestazione energetica 

Altrettanto fondamentale, ai fini del buon esito della vendita, è la presenza del certificato di agibilità e dell’attestazione di prestazione energetica.

Il certificato di agibilità attesta che siano stati rispettati determinati requisiti in materia di sicurezza, abitabilità, salubrità e igiene e deve essere richiesto quando l’immobile è stato costruito dopo il 2003; quando sull’immobile sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione o sopraelevazione; quando sono stati eseguiti interventi tali da apportare variazioni significative alle condizioni di abitabilità/sicurezza. Per le costruzioni o le ristrutturazioni eseguite dopo il 2016, l’agibilità dell’immobile si attesta con una segnalazione certificata, documento che va depositato dal titolare allo sportello unico dell’edilizia.

L’attestato di prestazione energetica, noto anche come APE, è il documento che indica il consumo energetico dell’immobile, dando anche spunti su come migliorare le prestazioni dello stesso. E’ in genere redatto da tecnici abilitati, ha una validità di 10 anni e deve essere allegato al momento della stipula dal Notaio che prenderà atto che il venditore ha consegnato al compratore l’attestato e quest’ultimo ne ha preso visione.

Nel caso di acquisto di immobile in condominio fondamentale è controllare anche il regolamento condominiale in modo da essere pienamente informati dei diritti e degli obblighi dei condomini nell’uso e nel godimento delle parti comuni. È bene fare attenzione a quanto indicato nel regolamento poiché taluni divieti in esso previsti possono limitare di molto anche l’uso della proprietà esclusiva in corso di acquisto.

Come capire se una casa è un buon affare?

Per valutare se la richiesta economica fatta dal venditore è un prezzo giusto, un buon punto di riferimento è la banca dati O.M.I. (Osservatorio del Mercato Immobiliare) che, registrando i valori di compravendita e di locazione, contiene dati e coefficienti sulla base dei quali, nella stima immobiliare, viene sviluppato il valore normale. Tuttavia, oltre ad informarsi sui prezzi medi al metro quadro nella zona in cui si trova la casa, per avere un’idea corretta del reale valore di un immobile occorre considerare se lo stesso presenta quelle caratteristiche che incidono sul prezzo facendolo variare in aumento o in diminuzione, quali la presenza o meno dell’ascensore, di un impianto di riscaldamento autonomo, di un impianto elettrico conforme, il numero nei servizi igienici nonché la posizione dell’appartamento nell’edificio (è chiaro che un immobile al piano attico avrà un valore maggiore di un appartamento al piano terra o seminterrato).

Cosa verificare prima di fare una proposta di acquisto

È buona prassi, a tal proposito, fare una visita accurata dell’immobile e, nel caso in cui vi fossero dei dubbi, farsi assistere nel controllo da tecnici per verificare, ad esempio, in presenza di crepe che non ci siano problemi di staticità, oppure se l’impianto è vecchio potrebbe aver perso la capacità di isolamento e dunque potrebbe essere necessario doverlo rifare. A ciò si aggiunga, che sarebbe opportuno controllare i pavimenti, lo stato di porte e finestre, se presenti, e informarsi sui servizi presenti in zona, se è ben collegata con i mezzi pubblici, se sono presenti parchi o scuole e se è difficoltoso trovare parcheggio, nel caso in cui la casa non ha un posto auto.