Assemblea di condominio e riunione condominiale: 6 cose da sapere

In questo articolo scopriremo insieme quali sono le 6 cose fondamentali da sapere sull’assemblea condominiale (o riunione di condominio). Approfondiremo i seguenti argomenti:

1. Cosa è un’assemblea di condominio
2. I poteri della riunione condominiale
3. La convocazione dell’assemblea di condominio
4. La costituzione dell’assemblea condominiale e le delibere assembleari
5. Il verbale dell’assemblea di condominio
6. La delega in un’assemblea di condominio

Assemblea di condominio e riunione condominiale

All’interno della compagine condominiale spetta all’assemblea, in qualità di organo deliberante, il compito di adottare le decisioni più importanti per la vita del condominio, operando in conformità alle disposizioni di cui agli artt. 1135, 1136 e 1137 del codice civile che disciplinano la costituzione, il funzionamento ed i poteri di detto organo.

I poteri della riunione condominiale

I compiti dell’assemblea, regolamentati dall’art. 1135 c.c., si possono sintetizzare in tre punti principali. In particolare, l’assemblea:

• può e deve confermare gli amministratori e i relativi compensi;
• deve approvare i preventivi di spesa e i rendiconti annuali;
• deve deliberare su tutti gli eventi di manutenzione straordinaria necessari per mantenere l’efficienza e la sicurezza dell’edificio.

La convocazione dell’assemblea di condominio

L’assemblea di condominio deve essere convocata dall’amministratore con un apposito avviso che:

• deve indicare l’ordine del giorno, il luogo e l’ora della riunione;
• va comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione, al condomino, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.

Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.

L’assemblea può essere convocata:

• in via ordinaria per assumere le deliberazioni relative alla gestione finanziaria e amministrativa del condominio, nonché obbligatoriamente una volta all’anno da parte dell’amministratore tenuto a rendere il conto della propria gestione. Infatti, nel caso di mancata convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore per l’approvazione del rendiconto della propria gestione per due anni solari di seguito, ciascun condomino può fare ricorso all’Autorità Giudiziaria per la revoca dell’amministratore;
• in via straordinaria, a discrezione dell’amministratore ovvero su istanza di parte (quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Trascorsi dieci giorni dalla presentazione di tale istanza, se l’amministratore non la convoca, i condomini che ne hanno fatto richiesta possono autoconvocarla).

La costituzione dell’assemblea di condominio e le delibere assembleari

L’assemblea è validamente costituita una volta raggiunti i seguenti quorum:

• in prima convocazione, è richiesto l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi (2/3) del valore dell’intero edificio e la maggioranza (50%+1) dei partecipanti al condominio;
• in seconda convocazione, dev’essere invece presente un terzo (1/3) dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno un terzo (1/3) del valore dell’edificio.

In caso di mancato raggiungimento del quorum costitutivo, non si può parlare di assemblea e tutte le discussioni che verranno effettuate informalmente dai presenti non avranno alcun valore legale e andranno riproposte alla successiva assemblea in cui saranno trattati i medesimi punti all’ordine del giorno.

Le delibere dell’assemblea condominiale sono valide:

• in prima convocazione, se approvate dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell’edificio (500/1.000);
• in seconda convocazione, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell’edificio (334/1.000).

Il verbale dell’assemblea di condominio

Di ciascuna riunione, sia ordinaria che straordinaria, viene redatto un verbale alla cui stesura provvede normalmente un segretario sotto la supervisione del presidente e che al termine dell’assemblea verrà sottoscritto da entrambi.

Il verbale, nel quale potranno essere riportate “le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta”, in genere indica:

• se si tratta di assemblea ordinaria o straordinaria;
• se è una prima o seconda convocazione;
• la data, l’ora, il luogo, l’ordine del giorno;
• la descrizione della costituzione, la nomina del presidente e del segretario, la verifica della regolarità degli avvisi e delle deleghe, le presenze e il computo dei relativi valori millesimali;
• anche gli assenti, perché questi hanno diritto a impugnare le delibere;
• un resoconto della discussione, degli interventi, del voto e dei risultati raggiunti a ogni punto esaminato all’ordine del giorno, individuando favorevoli, contrari e astenuti;
• la parte finale riporta la dichiarazione di scioglimento dell’assemblea e le firme di presidente e segretario.

Il verbale della riunione condominiale:

• va trascritto in un apposito registro gestito dall’amministratore di condominio e al quale deve essere allegato anche il regolamento condominiale, ove esistente e
• dovrà essere inviato dall’amministratore ai condomini assenti per far decorrere il termine per la relativa impugnazione. Il mancato invio del verbale da parte dell’amministratore non determina una nullità o altro vizio sull’assemblea, ma impedisce la decorrenza del termine per l’impugnazione della delibera assembleare.

Delega assemblea di condominio

I condomini che non possono presenziare personalmente alla riunione condominiale possono partecipare alla stessa facendosi rappresentare da un altro condomino o da una persona estranea al condominio, attraverso un’apposita delega in forma scritta.

Il delegato, pertanto, ha il diritto di votare in nome e per conto del delegante, il quale si occuperà di dare indicazioni a riguardo, in virtù del mandato conferitogli. 

Con riferimento alla delega in questione:

• quanto al numero massimo di deleghe consentite in assemblea, la normativa prevede che se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale;
• è il presidente dell’assemblea ad assicurare il corretto svolgimento della stessa dovendo a tal fine verificare sia che le deleghe siano state conferite per iscritto, sia che il delegato non abbia un numero di deleghe superiore al limite prescritto dalla legge o quello differente previsto dal regolamento condominiale.